山东济宁“短命便民市场”开业半年土地被收回 500人就业成难题

建成后的济宁任城观音阁街道济州里便民疏导点

内容摘要：

经立项批准建设的2万多平米的便民市场——济宁“济州里便民疏导点”，开业6个月即被叫停，土地使用权被强制收回。

“短命市场”造成投资商和179户商户约1300万元的投资“打水漂”，500多从业者面临就业难题。

2020年7月3日，济宁任城观音阁街道后营社区经向“上级有关部门”请示，将社区受托管理的土地一宗转租给一家企业，用以建设“济州里便民疏导点”——济州里便民市场。

想不到，这一政府招商引资民生项目仅开业半年，济宁市国土部门便发文要求社区交还土地，并保证在10天之内清除所有摊位。

建设前的济宁任城观音阁街道济州里便民疏导点

市场运营方和商户约1300万元投资成泡影

近日，来自济宁市任城区观音阁街道后营社区“济州里便民疏导点”的多位商户及运营方向媒体反映，他们接到后营社区的书面通知，称其经营行为涉嫌违法用地，要求必须尽快清理地面建筑物并交付土地，立即搬离。

“算上装修、房租和各种设备，前后投入一共接近40万元，本打算今年夏天能够回本，没想到干了半年突然就让搬走。”在济州里经营烧烤生意的邬兵表示，假如现在搬离，前期的投入相当于打了水漂，市场刚刚聚集起来的人气也将不复存在。

对于街道办提出的搬迁计划，他们并不买账。

像邬兵一样的商户并非个例。后营社区出具的一份《关于济州里便民疏导点情况的汇报》显示，后营社区于2020年7月临时建设济州里便民疏导点，共引入各类摊位179个，解决了500余人的就业问题，有力缓解了城市管理中流动摊贩较多的问题。上述文件的落款日期为2021年12月29日。

作为济州里便民疏导点的运营方，济宁济州里市场管理运营有限公司负责人李先生表示，该项目系疫情后由观音阁街道办事处招商引资而来，公司前期对便民疏导点进行了路面硬化，并重新铺设了污水管道、电线电缆等基础设施，投资共计约580万元。加上进入市场的160余个商户的投资，总额约1300万元。

济宁市土地储备中心与济宁任城区观音阁街道、后营社区签署的三方“托管”协议

街道、社区违反《委托管护协议》规定，将“受托管理”的土地转租它用

《关于济州里便民疏导点情况的汇报》显示，该地块为原济宁通用塑料化工有限公司宗地，2012年被济宁市土地储备中心收储，并一直处于闲置状态。由于土地大面积裸露、生活垃圾较多等不符合生态环保、文明城市创建等要求，曾被市区有关部门多次通报督办。

为解决土地管护问题，2018年4月，济宁市土地储备中心与观音阁街道办、后营社区签署《委托管护协议》，济宁市土地储备中心委托由观音阁街道办和后营社区对该地块进行管护。

《委托管护协议》明确规定：管护期间，街道办和社区均不得以任何理由将该土地转租、买卖、抵押或设定他项权利。

2020年7月3日，后营社区经合社与济州里公司签署用地转租协议。运营方亦按照该协议要求，向社区按照每季度4万元共8万元的场地管理费。

后营社区、后营社区股份经济合作社转租该地块，存在三大问题：

首先，街道办、后营社区违反《委托管护协议》规定对外转租。

后营社区违反了上述《委托管护协议》规定，对外招商引资，通过社区经合社引进投资人设立济宁济州里市场管理运营有限公司，将场地转租建设“便民疏导点”。尽管后期在项目审批备案等行政形式完善了程序（项目依法办理了项目备案登记审批，取得“山东省建设项目备案证明”），但仍掩盖不了其违约转租的事实，存在明显过错。

济宁任城济州里便民疏导点项目，依法通过“山东省建设项目备案”

其次，后营社区股份经济合作社并非该宗地块的受托管理单位，无权将其出租。

济宁市土地储备中心是与观音阁街道办、后营社区居委会签署的《委托管护协议》 ，该协议签署时间是2018年4月23日，而社区股份经济合作社成立的时间是2018年8月31日。济宁市土地储备中心并未委托社区股份经济合作社管理该地块，该合作社无权将其出租。

中办、国办发文支持“村党组织书记应当通过法定程序担任村民委员会主任和村级集体经济组织、合作经济组织负责人,村“两委”班子成员应当交叉任职”，但“村社合一”不是将村社党支部、村（居）委会、村社集体经济组织“混为一谈”，三者是独立的法律主体，各自的职能十分清晰，井水不犯河水，不得越俎代庖。

第三，后营社区经合社与济州里公司转租《协议》，除“租赁”关系外，还涉及“基础设施投资”，这与简单直接的“不定期租赁协议”不同。

两份协议均未约定土地管理、租用期限，一般应视为不定期托管、租赁合同。但是本案中，济州里公司和160多家商户合计投资1300万元，如果签约之初出租方不给出“三至五年”期的承诺，仅仅是“6个月期限”，相信济州里公司不会投资这580万元，商户也不可能进入市场投资做这“半年”生意。这是常理。所以，济州里公司所称的“街道和社区当时说最少三五年期”应该是可信的，符合一般认知。

所以，街道办、后营社区、社区经合社转租存在明显过错。如果转租行为是经过济宁市土地储备中心或其主管部门同意的，济宁市土地储备中心亦应承担相应责任。

后营社区经合社与市场运营方于2020年7月签订的“协议”明确指出，“因涉及政府规划建设等不可抗力，确需对本宗土地进行收回利用，运营方无条件搬离所建设的全部物资，损失由运营方承担”。

尽管上述“协议”明确，运营方自行承担因政府收回土地而带来的潜在风险，但运营方和商户们认为，济宁市土地储备中心或其主管部门、街道办、社区、社区经合社违约转租是导致问题发生的根本原因，他们有错在先，应承担相应责任。

观音阁街道、后营社区回应：积极协调处理，建议走司法程序

在附近居民看来，济州里便民疏导点建成后，一改往日脏、乱、差的形象，为生活提供了便利。在济宁“创城”时期，这一疏导点还曾获得全市考核第二名，成为当地获评全国文明城市的一大亮点，曾被当地媒体报道。

针对运营方和社区之间的纠纷，观音阁街道办事处建议走法律程序进行处理。观音阁街道回应称，当地已经成立工作专班，尽快与商户见面，讲清储运站地块是市土地储备和规划事务中心收储的国有土地。下一步将根据商户的不同情况，在辖区内选择符合经营条件的地方对其进行安置，并提供相应租金优惠，尽快完成搬迁。

截至发稿时，济州里市场运营方李先生反映称，当地街道办已经派人出面进行协调，同意支付其30万元作为拆迁补偿。他认为，该地块如果真是政府有项目占用的话，自己也能理解、配合政府工作，但是政府接二连三的失信让人接受不了，自己为了安抚商户在之前基建投入的基础上又垫付了好几十万，就这样，政府仅为30万的补偿款还是仅仅停留在口头上，至今依然没有落实。

来源：法治与社会网 

原标题：《社区“转租”管护土地是否合法？ 山东济宁一便民疏导点存废之争 》

原文链接：http://jcfz.fzyshcn.com/a/16870.html

作者：曾子玉  编辑：虎林  编审：张珺  总编审：杜宏伟  通联：xinhuatop@163.com  监督电话：18600170631